Cuáles son los gastos deducibles en un alquiler airbnb

El alquiler de viviendas a través de plataformas como Airbnb ha revolucionado el mercado inmobiliario y brindado una nueva fuente de ingresos para muchos propietarios. Sin embargo, junto con los beneficios económicos, también surgen preguntas sobre las implicaciones fiscales y, en particular, sobre cuáles son los gastos deducibles en un alquiler Airbnb.

Comprender qué gastos puedes deducir es esencial para optimizar tu declaración de impuestos y asegurarte de cumplir con la normativa vigente. En este artículo, explicaremos en detalle los diferentes tipos de gastos deducibles asociados con un alquiler en Airbnb, proporcionando una guía clara y práctica para propietarios y gestores de propiedades.

¿Qué significa que un gasto sea deducible?

En general, se consideran deducibles los gastos previstos en la normativa contable, siempre que no estén expresamente excluidos por una norma fiscal.

Para que un gasto sea fiscalmente deducible es necesario que esté vinculado a la actividad desarrollada y, además, que esté registrado en la contabilidad o en los libros contables que con carácter obligatorio deben llevar los contribuyentes que desarrollan actividades económicas, que esté correctamente imputado y convenientemente justificado.

Estas son las categorías de gastos que la Agencia Tributaria considera deducibles de la declaración:

• Compra, Variación de existencias y otros consumos de explotación
• Sueldos y salarios
• Seguridad Social a cargo de la empresa
• Seguridad Social o aportaciones a mutualidades del titular de la actividad
• Indemnizaciones
• Dietas y asignaciones de viaje del personal empleado
• Aportaciones a sistemas de previsión social imputadas al personal empleado
• Otros gastos del personal
• Gastos de manutención del contribuyente
• Arrendamientos y cánones
• Reparaciones y conservación
• Suministros
• Servicios de profesionales independientes
• Primas de seguros
• Trabajos realizados por otras empresas
• Otros servicios exteriores
• Gastos financieros
• IVA soportado
• Otros tributos fiscalmente deducibles
• Dotaciones por amortización
• Dotaciones por amortización en estimación directa simplificada
• Pérdidas por insolvencias de deudores
• Incentivos al mecenazgo: gastos en actividades de interés general
• Incentivos al mecenazgo: convenios de colaboración en actividades de interés general
• Otros conceptos fiscalmente deducibles (como la adquisición de libros, suscripción de revistas profesionales, gastos de asistencia a cursos, conferencias, congresos, cuotas satisfechas por el empresario o profesional a corporaciones, cámaras y asociaciones empresariales legalmente constituidas)
• Provisiones fiscalmente deducibles

¿Qué dice la ley sobre los gastos deducibles en Airbnb?

El alquiler turístico o vacacional se puede gestionar de dos formas: con o sin servicios asociados al mismo.

• En el primer caso, los rendimientos obtenidos se consideran rendimientos de la actividad económica.
• En el segundo, se consideran rendimientos del capital inmobilario.

La legislación española entiende como rendimiento de capital, aquel que provenga directa o indirectamente de elementos patrimoniales. Por tanto, se entiende como rendimiento de capital inmobiliario aquel derivado de bienes inmuebles que no se encuentren afectos a una actividad económica.

Entendemos como rendimiento de capital inmobiliario la cantidad bruta recibida, antes de la posible deducción de gastos, procedente del alquiler de una propiedad.

El importe neto, se calcula deduciendo a la cantidad bruta recibida los gastos necesarios en los cuales el individuo ha incurrido para la obtención del rendimiento mencionado. Es importante destacar que la deducción de los gastos no podrá superar en ningún caso la cantidad de la renta. Si esto ocurre, el exceso de los gastos sería deducible durante los cuatro años fiscales consecutivos.

Por otra parte, se considera rendimiento de actividad económica aquel que proceda del trabajo personal o del capital, cuando suponga por parte del contribuyente una ordenación por cuenta propia de medios de producción o de recursos con el fin de intervenir en la producción o distribución de bienes y servicios.

Se considera que el arrendamiento constituye una actividad económica si se cumplen los siguientes requisitos:

• cuando en el desarrollo de la actividad exista, como mínimo, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, para el desempeño de dicha gestión
• contar con al menos un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad

Sin embargo, aunque no se diera alguno de los requisitos anteriores, en el supuesto de que el arrendamiento del inmueble se extienda a servicios accesorios de hospedaje (tales como limpieza, lavado de ropa, restauración,etc.), las rentas obtenidas, se calificarían como rendimiento de actividad económica.

En el caso de que se realice una actividad económica, surgirá, aparte de la obligación de declarar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) los rendimientos propios de la actividad, la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta de actividad económica y del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Como hemos comentado en otro apartado anterior, la base imponible gravable se constituye por el ingreso bruto que corresponde a la renta recibida menos los gastos necesarios en los que ha incurrido el propietario para arrendar el inmueble.

Para determinar el rendimiento neto, los gastos sólo serán deducibles en el caso en que sean totalmente pagados por el arrendador y no hayan sido repercutidos al inquilino. Además, deben existir justificantes de pago de los mismos. Los siguientes gastos serían deducibles:

• Generales: todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento
• Específicos: como veremos a continuación, en detalle.

8 tipos de gastos deducibles en Airbnb

Gastos de Mantenimiento y Reparación

Los gastos de mantenimiento y reparación son fundamentales para conservar la propiedad en condiciones óptimas para los inquilinos. Estos gastos incluyen trabajos de fontanería, electricidad, pintura, reparación de electrodomésticos y cualquier otra actuación necesaria para mantener la vivienda habitable y segura.

Es importante distinguir entre gastos de reparación y mejoras. Las reparaciones son deducibles, ya que son necesarias para mantener la propiedad en su estado actual, mientras que las mejoras que aumentan el valor de la propiedad no lo son, pero se pueden amortizar, como veremos más adelante.

Gastos de Suministros

Los gastos en suministros son aquellos asociados al consumo de servicios básicos en la propiedad alquilada, como agua, electricidad, gas e internet. Estos gastos pueden ser deducibles pero solo proporcionalmente al uso de la propiedad para la actividad de alquiler.

Por ejemplo, si la vivienda se alquila por Airbnb solo durante parte del año, los suministros deberán prorratearse en función del tiempo de uso para el alquiler.

Gastos de Limpieza y Mantenimiento de la vivienda

Para mantener la propiedad atractiva para los huéspedes, es esencial invertir en limpieza y mantenimiento regular. Los gastos de limpieza después de cada estancia, así como los costes de contratar servicios profesionales de limpieza, son deducibles. Además, los productos de limpieza, como detergentes y productos desinfectantes, también se consideran gastos deducibles.

Impuestos y Gastos de Comunidad

Entre los gastos deducibles se incluyen diversos impuestos y tasas obligatorias que debe pagar el propietario:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Un gravamen municipal que se aplica anualmente sobre la propiedad.
• Tasa de Basuras: Una tasa que cubre la recogida y tratamiento de residuos.
• Gastos de Comunidad: Cuotas mensuales o anuales pagadas a la comunidad de propietarios para el mantenimiento y mejora de las áreas comunes.

Estos gravámenes y contribuciones especiales son deducibles, ya que representan costes necesarios y obligatorios asociados a la propiedad de un inmueble.

Gastos de Publicidad y Promoción

Para maximizar la ocupación de la propiedad y atraer más huéspedes, es posible que se necesite invertir en publicidad y promoción. Los gastos en anuncios en plataformas online, redes sociales y otros medios de publicidad son deducibles.

También se incluyen los costes asociados a la creación de materiales promocionales, como fotos profesionales, videos y la optimización del listado en Airbnb y otras plataformas. Estas inversiones son clave para mantener un flujo constante de inquilinos y aumentar los ingresos.

Gastos Administrativos y de Gestión

Los gastos administrativos y de gestión cubren una variedad de costes relacionados con la operación del alquiler como las comisiones pagadas a Airbnb u otras plataformas de alquiler, honorarios a gestores de propiedad y costes de software de gestión de alquileres.

También se incluyen los costes de servicios profesionales, como contables y abogados, que ayudan en la gestión financiera y legal del alquiler. Estos gastos son deducibles, ya que son necesarios para administrar de manera eficiente la propiedad y cumplir con las obligaciones fiscales y legales.

Gastos de Seguros

Los gastos de primas de seguros, como seguros del hogar, de responsabilidad civil o un seguro de protección frente a incendios son deducibles. Estos seguros protegen contra daños a la propiedad, responsabilidad civil y otros riesgos asociados al alquiler. Asegurarte de tener una cobertura adecuada no solo es una buena práctica de gestión de riesgos sino que también proporciona una deducción fiscal adicional.

Gastos de Amortización

La amortización permite deducir el coste de adquisición de la propiedad y sus mejoras a lo largo del tiempo. Para propiedades de alquiler, se puede deducir un porcentaje anual del valor de adquisición del inmueble, así como de los muebles y electrodomésticos.

La Agencia Tributaria establece unas tablas específicas para calcular la amortización, que suelen ser del 3% anual para inmuebles y el 10% para otros activos (muebles y enseres). Para calcular la amortización del inmueble se toma la mayor de estas dos cantidades: el valor de adquisición o el valor catastral.

Es fundamental llevar un registro detallado de la fecha y el coste de adquisición de estos activos para calcular correctamente las deducciones de amortización.

Consideraciones fiscales para la deducción de gastos

Para que un gasto sea deducible, debe cumplir con ciertos requisitos formales y materiales establecidos por la normativa fiscal. Estos son algunos de los requisitos más importantes:

• Documentación del gasto: Todos los gastos deben estar respaldados por facturas que cumplan con los requisitos formales establecidos en el Reglamento de facturación. Las facturas deben incluir elementos como la descripción del servicio o producto, la fecha, los datos del emisor y receptor y el importe total.
• Relación con la actividad: Los gastos deben estar directamente relacionados con la actividad de alquiler. Solo los gastos necesarios para la obtención de ingresos por el alquiler de la propiedad pueden ser deducidos.
• Gasto realizado por el propietario: El gasto debe haber sido asumido y pagado por el propietario y no debe haber sido repercutido al inquilino.
• Gastos proporcionales al tiempo de uso: Si la propiedad no se alquila durante todo el año o si el propietario la utiliza en ciertos períodos, los gastos deben ser prorrateados proporcionalmente al tiempo durante el cual la vivienda estuvo alquilada.
• Pago realizado: Los gastos deben haberse efectivamente pagado en el ejercicio fiscal en el que se pretende deducir. No se pueden deducir gastos previstos o devengados si no han sido pagados.
• Registro contable: Es esencial llevar un registro contable preciso de todos los ingresos y gastos relacionados con el alquiler. Esto incluye mantener un libro de ingresos y gastos, así como los justificantes de cada transacción.:
• Revisa periódicamente tus gastos para asegurarte de que todos los pagos están registrados y que no hay errores.
• Mantén todos los recibos y facturas ordenados por categorías (mantenimiento, suministros, limpieza, publicidad, etc.). Utiliza un programa de facturación online para registrar cada gasto y su correspondiente comprobante. Asegúrate de incluir la fecha, el concepto, el importe y el proveedor de cada gasto.

Existen numerosas herramientas y aplicaciones como Billin que pueden facilitar el control y la organización de tus gastos

Los gastos deducibles pueden clasificarse en gastos a corto plazo (corrientes) y gastos a largo plazo (capitalizables). La diferencia radica en el periodo durante el cual se pueden deducir estos gastos:

• Gastos a corto plazo: Son aquellos gastos que se deducen íntegramente en el ejercicio fiscal en el que se incurrieron. Incluyen gastos de mantenimiento, suministros, limpieza, publicidad, gestión, seguros y otros costes operativos necesarios para la actividad de alquiler. Estos gastos son recurrentes y se realizan para mantener la propiedad en condiciones de ser alquilada.
• Gastos a largo plazo: Son aquellos gastos que mejoran o prolongan la vida útil de la propiedad y, por lo tanto, no se pueden deducir íntegramente en un solo ejercicio fiscal. En lugar de eso, se amortizan a lo largo del tiempo. Esto incluye mejoras significativas en la propiedad, adquisición de mobiliario y electrodomésticos y otros gastos capitalizables. La amortización de estos gastos se realiza siguiendo las tablas de amortización establecidas por la Agencia Tributaria.

Por último, te recordamos que la normativa fiscal vigente impone ciertos límites y restricciones sobre los gastos deducibles. Algunas de las más relevantes son:

• Límite de amortización: La amortización de inmuebles y otros activos debe realizarse siguiendo las tablas de amortización oficiales. Por ejemplo, para inmuebles, la amortización suele ser del 3% anual sobre el valor de adquisición o el valor catastral (el mayor de ambos)
• Gastos personales: Los gastos personales no son deducibles. Solo los gastos relacionados directamente con la actividad de alquiler pueden deducirse.
• Proporcionalidad en suministros: Si la propiedad no se utiliza exclusivamente para alquiler, los gastos en suministros deben prorratearse en función del uso efectivo para la actividad de alquiler. Esto se aplica cuando la propiedad se alquila solo una parte del año o cuando el propietario también la utiliza.
• Gastos No deducibles: Ciertos gastos, como multas y sanciones, donaciones, y mejoras que aumenten significativamente el valor de la propiedad (que deben ser capitalizadas, es decir, amortizadas), no son deducibles.
• Límite en publicidad y promoción: Aunque los gastos en publicidad y promoción son deducibles, deben ser razonables y estar justificados como necesarios para la obtención de ingresos por alquiler.

El control y la gestión eficiente de los gastos es fundamental para maximizar la rentabilidad de tu alquiler a través de Airbnb. Llevar un registro contable preciso, conservar la documentación adecuada y utilizar herramientas eficaces son pasos esenciales para asegurar que todos los gastos deducibles sean correctamente contabilizados y optimizar tu situación fiscal.

Para facilitar este proceso, te recomendamos utilizar un software de contabilidad, integrado con un software de facturación como Billin, para gestionar todos tus gastos de manera sencilla y organizada, en los siguientes aspectos:

• Emitir y recibir facturas de forma digital, cumpliendo con los requisitos formales de la normativa fiscal.
• Registrar y categorizar gastos de mantenimiento, suministros, limpieza, publicidad y otros costes operativos.
• Controlar los ingresos y gastos en tiempo real, proporcionando una visión clara de tu flujo de caja y situación financiera.
• Generar informes financieros detallados que te ayudarán a revisar tus gastos periódicamente y a tomar decisiones informadas.
• Guardar y organizar los justificantes de todos los gastos, asegurando que estén siempre disponibles para futuras revisiones o auditorías fiscales.

Para comenzar a gestionar tus gastos de alquiler, visita Billin y descubre cómo esta herramienta puede transformar la manera en que manejas tu negocio en Airbnb.