¿Qué es anticresis?

La anticresis es un contrato mediante el cual un deudor entrega un bien inmueble a su acreedor como forma de garantizar el pago de una deuda.

Lo particular de este acuerdo es que el acreedor tiene el derecho de percibir los frutos o rentas del inmueble para ir satisfaciendo la deuda pendiente. Aunque el acreedor toma posesión del inmueble y se beneficia de sus rentas, la propiedad no cambia de titularidad; el deudor sigue siendo el propietario formal del bien.

Características de la anticresis

Para comprender mejor la anticresis, examinemos sus principales características:

• Derecho de uso temporal: El acreedor tiene el derecho de usar el inmueble y aprovechar sus rentas hasta que la deuda esté completamente saldada.
• No transmisión de la titularidad: A pesar de que el acreedor posee y utiliza el bien, la propiedad legal sigue perteneciendo al deudor.
• Formalización por escrito: El contrato de anticresis debe ser formalizado por escrito y registrado para garantizar su validez frente a terceros.
• Temporalidad: La anticresis está vinculada a la existencia de una deuda y, por lo tanto, es una medida temporal que se extingue al pagar el total adeudado.

Funcionamiento de la anticresis

El funcionamiento de la anticresis es relativamente sencillo. Observemos paso a paso cómo se realiza:

1. Se establece una deuda cuyo pago queremos garantizar mediante un inmueble.
2. Deudor y acreedor acuerdan un contrato de anticresis, donde se detallan las condiciones y obligaciones de ambas partes.
3. El contrato debe inscribirse en un registro público para asegurar su validez.
4. El acreedor entra en posesión del inmueble y puede comenzar a percibir las rentas derivadas de este.
5. Una vez que la deuda se ha pagado completamente, el contrato de anticresis termina y el inmueble vuelve al deudor.

Beneficios y riesgos de la anticresis

La anticresis como contrato ofrece tanto beneficios como riesgos que deben ser considerados:

• Beneficios para el acreedor: Obtención de rentas que reducen la deuda sin necesidad de procesos judiciales; una garantía real sobre la deuda.
• Beneficios para el deudor: Posibilidad de saldar una deuda sin desembolso inmediato de dinero; mantener la titularidad de su bien.
• Riesgos para el acreedor: Posibilidad de no cubrir la totalidad de la deuda si las rentas son insuficientes; responsabilidades del mantenimiento y administración del inmueble.
• Riesgos para el deudor: Pérdida de uso y disfrute del inmueble; riesgo de deterioro del bien si el acreedor no lo gestiona adecuadamente.

Ejemplos prácticos de anticresis

Ejemplo 1: Imaginemos que Carlos tiene una deuda de 100.000 euros con la empresa Inversiones Seguras S.L. Para garantizar el pago, Carlos entrega en anticresis su apartamento en la playa, cuyas rentas son de 5.000 euros al mes. Inversiones Seguras S.L puede usar ese dinero para ir saldando la deuda de Carlos hasta que se pague en su totalidad.

Ejemplo 2: Supongamos que una empresaria, Ana, debe 50.000 euros a un proveedor y no dispone de liquidez inmediata para hacer frente al pago. Acuerdan una anticresis sobre un local comercial propiedad de Ana, que se alquila por 1.000 euros mensuales. El proveedor recibe cada mes los 1.000 euros de renta hasta que se completa el pago de la deuda.