¿Qué es garantía hipotecaria?

Una garantía hipotecaria es un derecho real que se constituye sobre un bien inmueble para asegurar el cumplimiento de una obligación, por lo general el pago de un crédito o préstamo.

Dicho de otra forma, es la promesa de pago que se respalda con el valor de una propiedad; si el deudor no cumple con sus pagos, el acreedor puede, siguiendo un procedimiento legal, vender o adjudicarse el inmueble para recuperar el monto adeudado.

Características de la garantía hipotecaria

Las garantías hipotecarias cuentan con características específicas que las hacen singulares:

• Accesoriedad: La hipoteca siempre está vinculada a una obligación principal; sin deuda, no hay hipoteca.
• Especialidad: Se debe especificar claramente en la escritura pública el inmueble afectado y el monto garantizado.
• Indivisibilidad: La hipoteca subsiste sobre el inmueble hasta que la deuda garantizada sea satisfecha en su totalidad, independientemente de que la propiedad se divida entre varios herederos o nuevos propietarios.
• Publicidad: Para que la hipoteca sea oponible a terceros, debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Funcionamiento de la garantía hipotecaria

El funcionamiento de una garantía hipotecaria es un proceso que podemos entender en varias etapas:

• Concesión del crédito: Se realiza un contrato entre el deudor y el acreedor, donde se estipula la cantidad prestada y los plazos de devolución.
• Constitución de la hipoteca: Se firma ante notario una escritura pública de hipoteca, estableciendo la propiedad como garantía.
• Inscripción: Se registra la hipoteca en el Registro de la Propiedad, adquiriendo así protección jurídica.
• Cumplimiento de la deuda: El deudor realiza los pagos según lo convenido en el contrato de préstamo.
• Cancelación de la hipoteca: Una vez pagada la deuda, la hipoteca se cancela formalmente en el registro.

Derechos y obligaciones en una garantía hipotecaria

En una garantía hipotecaria, tanto el acreedor hipotecario como el deudor tienen derechos y obligaciones:

• Derechos del acreedor: El principal derecho del acreedor es ejecutar la hipoteca en caso de impago para recuperar el capital prestado.
• Obligaciones del acreedor: El acreedor debe respetar el derecho de propiedad del deudor mientras este cumpla con las condiciones pactadas.
• Derechos del deudor: El deudor tiene derecho a que la garantía solo sea ejecutada en caso de incumplimiento de pago.
• Obligaciones del deudor: El deudor debe satisfacer los pagos de la deuda en los términos acordados y mantener el inmueble asegurado y en buen estado.

Ejemplos prácticos de garantía hipotecaria

Ejemplo 1: Imaginemos que nosotros, como empresa, necesitamos un crédito para expandir nuestras operaciones. Acudimos a una entidad bancaria, la cual nos ofrece un préstamo de 300.000 euros a devolver en 15 años. Para ello, debemos ofrecer como garantía hipotecaria nuestro local comercial. Firmamos la escritura de hipoteca y la inscribimos en el Registro de la Propiedad. Si en algún momento dejamos de cumplir con las cuotas pactadas, la entidad financiera puede iniciar un proceso para adjudicarse el local o venderlo y recuperar el importe adeudado.

Ejemplo 2: Como personas físicas, queremos comprar una vivienda. Solicitamos una hipoteca de 200.000 euros y ofrecemos la propia vivienda como garantía hipotecaria. Firmamos el préstamo hipotecario y nos comprometemos a devolver el monto en 30 años con un determinado interés. Si no logramos hacer frente a los pagos mensuales, el banco tiene el derecho de embargar y subastar nuestra vivienda para saldar la deuda.