¿Qué es hipoteca abierta?

La hipoteca abierta es un tipo de préstamo hipotecario que ofrece una mayor flexibilidad en comparación con las hipotecas tradicionales cerradas.

Es un tipo de crédito que está asegurado mediante una garantía real, usualmente la propiedad inmobiliaria del prestatario.

Este tipo de hipoteca se caracteriza por permitir al titular realizar amortizaciones parciales o totales del capital prestado sin incurrir en penalizaciones por pagos anticipados.

Además, suele permitir volver a disponer del capital ya amortizado, bajo ciertas condiciones estipuladas en el contrato de hipoteca.

Características de la hipoteca abierta

A continuación, desglosamos las principales características que definen a la hipoteca abierta:

• Flexibilidad: Permite realizar amortizaciones anticipadas y posteriores disposiciones del capital amortizado.
• Reutilizable: Es posible volver a utilizar el capital ya pagado en la medida de las necesidades del prestatario y hasta el límite establecido en el contrato.
• Amortización: Ofrece la posibilidad de reducir el capital pendiente de la hipoteca, disminuyendo así el importe de los intereses futuros.
• Tipo de interés: Puede tener un tipo de interés fijo, variable o mixto, dependiendo del acuerdo entre el prestatario y la entidad financiera.
• Comisiones: Por su flexibilidad, las hipotecas abiertas pueden tener comisiones iniciales o por disposiciones sucesivas superiores a las habituales en hipotecas cerradas.

Funcionamiento de la hipoteca abierta

La operativa de una hipoteca abierta se fundamenta en su flexibilidad para adaptarse a las necesidades del prestatario.

Cómo funciona paso a paso:

1. El banco otorga un crédito hasta un máximo establecido, con una propiedad como garantía.
2. El prestatario utiliza un monto inicial de ese crédito para fines específicos, por ejemplo, la compra de una vivienda.
3. A medida que devuelve parte de ese capital, puede volver a disponer del monto amortizado si lo necesita.
4. El prestatario solo paga intereses sobre el capital que efectivamente ha utilizado, no sobre el límite de crédito total.

Ejemplos prácticos de la hipoteca abierta

Ejemplo 1: Imagine que adquiere una hipoteca abierta por un monto de 200.000 euros para comprar una vivienda. Después de un año, ha amortizado 30.000 euros. Un día, necesita 15.000 euros para renovar su casa. Con una hipoteca abierta puede volver a disponer de esos 15.000 euros sin necesidad de solicitar un nuevo préstamo.

Ejemplo 2: Suponga que es empresario y accede a una hipoteca abierta por 300.000 euros, para expandir su negocio. A los dos años, ha pagado 100.000 euros del capital y necesita 50.000 euros para comprar nueva maquinaria. Puede solicitar nuevamente esa cantidad sin más trámites, ya que forma parte del capital amortizado.

Ventajas y desventajas de la hipoteca abierta

Ventajas:

• Flexibilidad para gestionar el capital según las necesidades.
• Oportunidad de ahorro en intereses al solo pagar por el capital utilizado.
• Acceso a fondos adicionales sin la necesidad de un nuevo préstamo.

Desventajas:

• Posibles comisiones más altas por la mayor flexibilidad del producto.
• Riesgo de endeudamiento si no se tiene un buen control financiero.
• En algunos casos, la oferta de hipotecas abiertas puede ser más limitada en comparación con las hipotecas cerradas.